摘 要：随着我国的经济发展，人们的生活质量得到了显著提高，住房作为重大民生问题始终为社会各界所关注。2021年，《政府工作报告》提出“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”。基于此，本文针对共有产权住房制度促进住房保障和供应体系建设进行分析和探讨，仅供参考。
关键词：共有产权住房制度;住房保障;供应体系建设
共有产权住房制度为我国城市住房体系的完善提供了有力支持，但从长远角度来看，我国共有产权住房制度中仍然存在诸多问题。针对这些问题，本文提出了一些可行性策略，希望能够促进我国共有产权住房制度的进一步完善，从而更好地满足居民的居住需求。
1共有产权住房的概念和意义
所谓的共有产权住房，实际上是一种住房产权安排，也是财产所有权中“按份共有”形式在住房领域中的体现和应用，即住房单元的所有权由两个或两个以上的民事主体共同拥有。此外，共有住房权也是一种介于买房和租房之间的住房消费形式和住房供应形式。本文所指的共有产权住房是政府面向无住房家庭供应的，由政府(或代持机构)与购房家庭按份共有产权，并限定使用和处分权利的具有保障性质的政策性住房。共有产权住房是现有房地产市场形势下解决住有所居问题的一种有效办法。尤其是近年来，房价攀升与中等偏下收入群体住房支付能力之间的矛盾日益凸显，共有产权住房的出现有效地降低了购房门槛，减轻了购房负担，提高了购房家庭拥有住房的机会，也满足了我国传统观念下群众拥有住房产权的需求;其还从侧面实现了子女教育、就业、社保与医疗服务等附着在共有产权住房上的权益。因此，共有产权住房对增强居民的社会安全感、提高居住幸福感、促进下一代健康成长等方面均具有重要意义。
2共有产权住房制度的特点
共有产权住房为经济适用房的变异形式，价格形成机制是其最显著的特点。共有产权住房的用地性质由划拨改为出让，并且按照商品房的方法进行开发，共有产权住房的实际销售价格与商品房相同。由此可以看出，与传统的经济适用房相比，共有产权住房在其基础上增加了土地成本。其另一个显著特点就是出资方法，共有产权住房主要的出资方式是由政府按照三七开或五五开的方法进行垫资，但这一出资方法并不会对购房者向银行申请贷款造成阻碍。从出资方式的本质来看，与开发商推出的零首付政策相比，共有产权住房的垫资者是政府，而零首付的住房垫资者为房产商，二者在本质上有着显著的差异。共有产权住房的申请人必须具有完全民事行为能力，如果申请购买共有产权住房的申请人为单亲家庭，那么申请人必须年满30周岁，且每个家庭只能购买一套共有产权住房。
3共有产权住房制度出现的问题
早在2014年，住房和城乡建设部就发文明确北京市、上海市、深圳市、成都市、黄石市、淮安市作为共有产权试点城市。经过近年来的发展，各个城市根据自身情况形成了各自的运行方式，在开发建设、准入条件、定价机制、共有形式及上市转让方面也形成了各自的特点。现就运行过程中出现的部分共性问题进行探讨。
3.1共有产权住房性质界定影响政策实施效果
共有产权住房性质如果定义为政策性商品房，则兼具保障与市场属性;如果为保障性住房，则更侧重于保障功能。如果过度强调市场属性，必然会产生一定的牟利空间，从而削弱共有产权房的作用;如果只看作保障性住房，则必然覆盖面较窄，起不到调整市场的政策效果。目前，国内大部分城市均有共有产权住房上市交易的相关限制，如购买5年或10年后，可按照届时市场价格对所购房屋产权份额进行转让。在相同的价格条件下，代持机构可以优先对共有产权住房进行购买，如果代持机构放弃优先购买权，那么下个转让对象应完全符合当前产权住房购买条件。虽然这种方法在一定程度上保证了共有产权住房的封闭运转，也有效维持了共有产权住房的相关性质，但当前共有产权住房购买条件较为严苛，而且规划地点较偏，同时存在退出困难等诸多问题，这会在很大程度上降低人们对共有产权住房的购房欲望，从而产生共有产权房滞销等问题。只有对共有产权住房性质进行合理界定，同时明确利益分配原则，才能有效提高人们对共有产权房的购买欲望，实现良性循环。
3.2共有产权住房缺乏相关配套制度支持
共有产权住房在我国尚处于探索试点阶段，各地也均在“摸着石头过河”。①与国外相对完善的住房保障立法体系相比，我国缺乏高层次的制度保证。目前，大部分城市住房保障均以“实施办法/管理办法”“决定”“通知”等形式体现，立法层次低，没有完善的法律保障，甚至部分城市制度朝令夕改，引发群体信访，不利于我国依法治国的全面推进。②共有产权制度的实施，缺乏财政、税务、发改、规划及金融等部门的有效政策支持。因涉及土地法、税法、物权法及不动产登记法等有关法律制度制约，上述部门无法在政策创新方面实现有效突破。共有产权住房制度创新不足，导致性质界定模糊，开发企业压力大，代持机构成本高，不利于市场化运作，政府或代持机构仍承担类似以往房改制度中大包大揽的角色，无法实现良性运行。
3.3共有产权住房后续管理成本高、监管难
受到共有产权住房制度的约束，在机制设计上，政府定价与市场价格存在一定的差。也就是说，共有产权住房虽然在一定程度上已经克服了以往经济适用住房的一些明显缺陷，但仍然无法避免住房保障中的寻租问题。尤其是在北京和上海等一些房价较高的地区，共有产权房的利益优势较为明显，加上随着共有产权房源筹集方式多样化，房源分布将更加分散，监管问题将更加凸显。因此，从申请、分配和售后等诸多环节进行监督，需要较大的监督成本。此外，与经济适用住房政策相比，代持机构在持有共有产权部分份额时，除日常管理费用外，还应承担持有期间的相关税费，后续产权变更、封闭运行流转均需投入大量的人力和财力。
4共有产权住房的发展原则
①需要有准入条件。相关单位需要根据人们的财产情况、收入情况和具体住房困难的实际情况制定一些有效的准入条件，从而使人们的需求能够得到更好的满足。随着人们生活水平和经济水平的提高，准入条件可以逐步放宽，但准入条件必须符合分配规律和住房供应规律，更要满足人们的消费需求和住房需求。②购房家庭应该占有大部分的共有产权份额。政府不能根据自身所占共有产权份额的多少来决定支持力度和支持效果。③明确共有产权关系的最长期限。目前，我国有相关政策提出共有产权关系的最短期限为5年，但为了使共有产权充分发挥出自身的作用和价值，共有产权关系的最长期限应该有所明确，如10年或20年。如果超过这一期限，共有产权住房可以由购房家庭购买政府所持份额，也可以全部由政府回购。设置最长期限的主要目的在于避免出现福利陷阱，避免给人们带来不必要的经济损失。
5共有产权住房潜在的金融风险
共有产权住房潜在的金融风险主要为以下几个方面：
(1)停止还贷。共有产权住房的购房者可能会因自身收入较低，无法持续按时偿还按揭贷款，也可能存在恶意拒还的情况。对于第一种情况，如果购房者所持产权份额超过半数，那么政府可以适当收购购房者的部分产权份额，以此来适当减少购房者的月供数额;对于第二种情况，相关单位可以根据合同内容和法律法规进行相应的处理，如果情节严重，也可以选择司法途径。
(2)由于房价下降而选择放弃购房。大部分购买共有产权住房的购房者已有住房，只是原有住房过于老旧或面积较小。因此，很多购房者会因房价下降而选择放弃购房，及时止损。面对这样的情况，由于政府为共有权利人，所以，政府和相关公共组织应与贷款银行共同处理和协商。
(3)一旦共有产权住房房价下降，政府对住房进行回购可能会导致购房者的资产严重缩水。如果一套共有产权住房总价为80万元，政府与购房者各持有40%和60%的份额，当房价下降为70万元，此时政府回购该住房，那么就会导致购房者的资产严重缩水，给购房者造成严重损失。由于房地产行业的周期波动较为严重，为了能够更好地维护购房者的利益，政府和相关公共组织可以采用推迟回购或暂缓回购的政策，逐渐收购购房者所持有的共有住房产权份额，以减少购房者的资产缩水程度，维护购房者的经济利益。
6共有产权住房制度促进住房保障和供应体系建设的思考
6.1加强立法建设，保障群众利益
我国正在全面推进依法治国，因此，住房保障制度应有法可依。在我国住房供应体系中，共有产权住房是较为重要的组成部分，运用法律对共有产权住房制度进行规范和完善是当前发展的必然趋势。首先，我国应制定相关的法律法规，明确共有产权性质，在对共有产权住房的产权共有、继承、出租和上市转让过程中，应明确规定承担的义务和享受的权利。其次，统一共有产权住房的命名。明确政策目标和定位，明确各部门职责，使各地方政府能够既坚持基本原则，又能根据实际因地制宜。最后，共有产权住房应规范准入退出标准、定价方式等管理模式，对共有产权住房进行统一管理，如设立专门的管理部门和监督执法机构等。我国相关的法律法规还应明令禁止针对共有产权住房牟利行为，以保障人民群众的利益。
6.2完善配套制度，拓展共有模式
当前，共有产权住房制度中涉及多个参与主体，但我国对参与主体的义务和权利并未明确，因此，共有产权住房制度在实际运用过程中难免会产生一定的利益冲突。我国政府应明确运营企业、个人和政府在制度中的权利和义务，同时完善相关配套制度，调动企业参与共有产权建设的积极性。为引入市场竞争机制，企业应是共有产权住房的参与主体，承担开发和建设的责任，严格按照政府提出的共有产权住房建设技术和标准来设计相关的建设方案，在设计过程中，设计人员应充分考虑居民的居住需求。同时，在相关企业可的运营过程中，政府应提供贷款优先、税收优惠等配套的激励政策，以提高企业的积极性，让更多的社会力量参与到住房保障中来。
6.3加强政府支持，构建长效机制
共有产权住房涉及前期的土地供应和规划设计、中期的供应管理以及后期的使用监督，建立较为完善的管理机制是确保共有产权住房长期发展的重要环节。因此，政府应从以下几个方面来加强支持力度。①在前期土地供应和规划设计阶段，政府需要拓宽土地的供应途径。要想使共有产权住房得到有效发展，需要有充足的土地资源作为支撑，但当前我国土地资源稀缺。在土地供应结构中，政府应该对土地进行合理调配，每年保证共有产权住房的土地比例，对住房建设进行科学合理的规划，以此来更好地满足居民的住房需求。结合居民需求合理设计户型，不仅要充分考虑居民的居住要求和居住成本，而且要从城市整体发展的角度出发，不断完善对周边医疗、教育及交通等配套设施。②在供应管理阶段，政府应根据住房梯度发展理论及时调整住房困难程度、收入情况等准入条件，合理满足各类人员的需求，完善后续的上市转让规定，不但要满足住房供应及其分配规律，也要符合购房对象不断变化的消费要求和住房需求。
6.4运用科技手段，提高监管效率
住房保障能否可持续发展达到预期目标，在很大程度上取决于后续管理的执行情况。①强化监管责任。住房保障行政管理部门应牵头相关单位加强对共有产权住房使用、转让、退出等工作的监督管理，对出现违规申购、使用、转让共有产权住房的，要依法追究相应的法律责任，并纳入住房领域信用体系;②充分运用科技手段，使用大数据、人脸识别等现代科技手段加强监督，精准分析保障对象的居住情况，降低监督成本，提升服务水平;③完善退出机制，建立房源流转平台，允许符合上市交易条件的申请家庭购买政府产权份额，或将产权转让给符合条件的保障对象，从而建立起正常、合理的流转机制，实现共有产权制度的可持续发展。
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作者：陈阿真
相关期刊推荐：《北方论丛》(双月刊)创刊于1959年，是由哈尔滨师范大学主管主办的哲学社会科学学术刊物。
