[摘要]本文通过查阅相关文本资料，对不动产价值对城市创新效率的影响进行了剖析，同时对其传导机制进行了探究，文章查阅并参照了SFA模型对中国30多个大中小城市的创新效率进行了对比分析。借助文本资料的研究，通过建立空间立体模型，对不动产价值对城市创新效率影响进行研究分析。研究分析得出以下结论：(1)在过去的十年期间，30多个大中小城市的城市创新效率逐年递增，形成曲线为上涨趋势，此外在空间模型中体现出一点;自东侧向西侧创新效率成一种下滑趋势，说明西部地区城市创新效率较东部要低;(2)根据整个文献资料及模型分析，不动产价值对城市创新是否具备高效性是具有促进推进的积极性作用;(3)通过对传导机制探究的结论分析，不动产价值根据产业的多样性和技能溢价，加快城市创新效率的提高和发展。
[关键词]不动产价值;城市创新;效率影响;传导机制;研究
引言
在当前我国多个城市均出台了城市规划政策及规划方案，对城市不动产结构进行不断改进，从而达到城市不动产价值的增高，以建立共享、高效、低成本的城市创新模式和结构框架，不断地加强城市创新的基础服务能力。美国在进行肯德尔城市广场建设计划更新时，是由重新建造局进行的再次提案，肯德尔城市广场是集办公、生物科学试验、住宅、餐饮、娱乐等多元化不动产因子为一体化组合，具有多元化和集成化的特点，将许多具备高价值的不动产创新因子集成在一起，通过对不同的不动产创新因子相互融合，不断两相融入，以达到高效融合创新因素的目标，提高了城市创新效率。同样的模式下，中国国内也有此创举，我国深圳南山区在建设航天科技广场项目时，也有将办公与住宅集成在同一空间中，将不动产因子不断地融合，呈现多样性特征，提供了方便快捷的办公环境等，例如办公开会的空间中融入家庭榻榻米风格，设置可便于员工思考的冥想室，方便快捷的人工智能工作平台，将体育、工作、居住、休闲集合在同一空间中。对于具备多元化的架构因素组成的城市不动产能够加强城市收益，同时体现城市在创新方面的高效性，同时对于创新所需的密度、浓度的条件也有了一定的保护措施，对于人力、资源、技术水平等各项因素的创新有所提高，并加强了整合能力，不断地推动城市创新建设。
通过对中国城市创新的调研与探究，目前中国国内的创新效率较国外相比低下，与国外强国的差距还有很大。由此得知，加强对城市不动产价值创新效率的提升是迫在眉睫的事情。根据上述理论资料的调研可知，城市不动产价值的提升是创新效率的主要构成因素，对加速城市不动产建设的发展的意义是必不可少的，同时在推动城市发展的同时能够加强国家整体城市建设的推进。城市不动产是城市发展的重要支撑，多元化的因子是提高不动产价值的重要组成部分，可以让城市的功能在潜移默化的转变着，多元化的创新要素在相互融合，促使城市创新效率不断提高。
通过对系统性理论的研究，系统是具备整体性的优势，它有多个单因素组成了一个整体，从而构成了系统的概念，城市不动产系统则是由很多的单一因素构建而成的，其中包括土地种类因素、土地附属物因素、不动产附加件因素等构成的。将不动产构成因素进行合理的构建及排序，是增加城市不动产价值最有效的手段。城市自身的定义是将经济与土地统合在一起，加强土壤与经济的建设，增强经济与土地的相互协作。土地之间最有效率的构建就是加强城市内部的基本构架组合，也是增加城市不动产价值的重要基础。本文章从探索城市土地带动城市不动产价值及创新效率方面出发，将土地与不动产之间的多元化要素相互关联，增强两者之间带来的互动利益，主要体现在经济价值、社会效益、城市服务等方面。许多专家在探究城市创新效率的时候，将主要精力集中在测度、城市建设的价值影响、不动产过高价值的反应及对在城市发展规划布置的静动态影响等因素上。通过整理现有的文献资料以及专家意见，对创新效率产生高效影响测度的主要方式有两种，一种是数据包络法，一种是随机前沿法。
1对城市不动产价值的理论性分析及模型构建
1.1宏观层次
城市不动产价值→多元化产业架构体系→创造创新高效性。城市不动产价值主要是由于城市建设的多元化发展慢慢积聚而成的，主要体现在城市之间团体协作效应、价值溢价效益、城市经济大范围发展效益、城建之间的竞争与交流机制，通过此些方式提高城市不动产建设的效率。城市发展的根本之源就是土地的建设发展，同时能够加强城市产业建设的发展，对产业的多元化建设具备重要的意义，是城市不动产组织架构不断繁衍的重要支撑，是多元化集聚城市创新效率的高效发展之路。
主要的表现方式如下：城市之间团体协作效应具体指城市不动产的多元化因子要进行不断地组合，最终以最优的组合方式产生最高的城市不动产价值，同时也为多元化产业之间协作提供了更好的方便，既有利于降低企业寻求发展的成本，也有效规避了在寻求创新发展道路上出现的各种高风险问题。价值溢价效应是指多元化不动产要素增强了城市不动产的利益体系，将城市多元化的创新集中于一起，进而促进了城市之间地理因素的邻近性优势，以及城市产业聚集区的广泛性优势，促进了城市与城市之间隔空交流的愿景等，从根本上降低了交流与知识汇集的投入支出，促进了技术方面的相互交流及知识方面的共享，极大地提高了城市创新的利益成效及创新成果验收。规模性经济发展效应是指将具备较高不动产价值的产业将多元化创新因子集聚在一起，由创新产业的主体，不仅限于企业之间，也存在于科研机构(研究院及高校)可将科学研发的高端设备与城市发展的基础设备相互分享，降低前期研发的成本，将城市创新建设的环境有所改善，根据不同需求促进各创新主体不断对现有的技术进行革新，也要对创新的能力进行提高。城市之间交流与竞争效应是指多元化因素的相互配合可以提高城市不动产价值，加强产业之间的多元化发展。
1.2微观层次
城市不动产价值→城市价值技能的提升→创造创新高效性。城市较高的不动产价值能有效增强城市的价值，促进城市技能的溢价构成成效及城市学习成效，能够对城市的创新建设有所促进，增强高效性。具备高不动产价值的产业往往具备多元化和整体性的特点，它可以有城市创新集聚的特权活动，将多元的创新因子得以有效的融合共生，从而将城市的不动产结构进行改善，也为企业高校等主体的学习交流提供了便利性的条件，将知识转化为了更多的应用，从而产生更高的产品溢价率，有助于城市创新效率的提升。城市的不动产价值存在于很多的方面，最主要的是将多元化的因素都融于一体，进一步增强城市不动产的利用率，产生更高的价值体系，促进城市之间学习交流的共鸣，尤其是将住、居、娱、闲、校等多种因素集合于城市不动产的构建当中，会最大程度上体现其价值。通过这种当面的交流所带来的利益价值是虚拟网络无法替代的效果。
第一点，所谓的构成效应，主要的一点是将上述所提及的多元化因素集合于一起，创造出创新性的影响，营造一种积聚活动的效果，这样才可以吸引更多的创新性人才集聚于此，进而通过人才的吸纳交流获取更多产生价值的技能，创造更高的城市不动产价值溢价效应。第二点是通过学习效应创造更为优良的学习环境，通过不断地学习对城市不动产营造更为良好的创新环境，通过广泛的知识交流会产生更多的知识学习，进而给城市不动产带来更多的价值收益，进而促进了城市创新效率的提升。通过查阅文本资料及理论分析，不动产价值可根据多元化的产业体系及技能溢价等路径影响城市创新效率，本文通过以下两个步骤对上述传导机制进行验证：首先，检验不动产价值对两个传导变量的影响;其次，引入不动产价值与两个传导变量的交互项，验证不动产价值是否会通过传导变量影响到城市创新效率。模型构建如下：CHANNEL=Q0+Q1RV+Q2X+uCE=pWCE+β1CHANNEL+β2RV.CHANNEL+β3X+u其中，CHANNEL包括两个变量：产业多样性(ID)和技能溢价(SP)。RV.CHANNEL表示不动产价值与传导变量的交互项。
2研究结论与政策启示
通过此基础性研究，搭建了空间模型，通过对空间滞后模型的实例分析研究不动产价值对城市创新效率的高效性。
通过对理论的分析及实例模型的分析结果，我们可以得出以下的结论：首先，对不动产的构架组织进行改进，创建一个优美的综合体环境。政府应该牵头整合相关的资源，出台奖励机制以促进不动产的建设企业对开发有所兴趣，通过对企业的整合以及企业之间的相互合作搭建具备多功能不动产的奖励政策，并引导企业构建多元化的空间。对于城市建设者、规划者等应该对城市保持时刻关注，不断地发展微观尺寸的城市不动产建设，例如邻里之间、社区建设、街道建造、城区老区的构建等，以创新为原则，以多元化为重要支点，规划建造集办公、休闲、生活、娱乐、学习于一体的广阔性空间结构等，保持多样性的创新元素之间高效互动并保持联系不断，以提高不动产的价值效果，造就城市创新建设的新活力，保持更加有效的方式以抑制房价涨幅过大的根本性问题。
其次，因城施策，根据不同的城市建设制定不同的政府对策，积极发挥创新的空间溢出效应。当局政府应当制定相应的制度，从职能方面促进各个城市之间的相互协作，配合城市之间进行合作，不断完善各城市之间的多要素体系，从而从根本降低创新城市建设的成本问题，促进城市创新行为之间的互动交流。对于高效性创新的城市而言，要体现其领先的优点，带领创新性效率低的城市不断发展，以人才引进的方式拉拢高层次研究人才进驻城市发展阵容中，不断加强城市发展的活力，降低房价不断上涨，房租不断上涨的问题。相反对于创新性效率低下的城市应该紧跟政府的政策，在政府的帮助下逐步扩大创新活动的高效性，扬长避短，以优势弥补劣势，将优势转化为竞争力，确保创新投入的不断加大。
最后，加强产业多元化的发展，吸引人才推动城市的不断发展，提高城市创新能力。城市之间应该互相运用自身的优点，进行差异化、多元化产业的模式分析，不断加强企业产业聚集的框架结构，创造更高的社会效益和经济效益，同时要不断地吸引人才，以高素质人才梯队的建设对城市创新发展不断扩张。
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作者：宋月霞
