录
第一章 绪论………………………………………………………………………2
第一节 房地产评估的根基权益………………………………………………2
第二节 房地产估价对象………………………………………………………3
第三节 房地产估价的内涵……………………………………………………9
第
二章 房地产估价具有的问题及缘由阐发……………………………………9
第一节 房地产评估机构现状…………………………………………………9
第二节 实例验证………………………………………………………………10
第三节 房地产评估具有问题及…………………………………………10
第三章 房地产估价问题处理对策………………………………………………11
第一节 目前具有的问题 ………………………………………………………11
第二节 采纳的对策……………………………………………………… 15
竣事语 …………………………………………………………………………… 19
谢辞 ……………………………………………………………………………… 20
参考文献 ………………………………………………………………………… 21
第一章 绪 言
第一节 房地产估价的根基权益
一、房地产估价根基权意
顾名思义，房地产估价能够简单地舆解为估测房地产的价钱。但科学、精确且具有法令效力的评估，必需是由专业估价人员按照据估价目标，遵照房地产价钱的构成纪律与估价准绳，按照估价法式，使用科学的估价方式，并连系估价人员的丰硕经验所进行的评估。因而，理解房地产估价起首必需控制如下相关概念。
二、房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资历测验及格，由相关主管部分核定注册，取得执业资历证书后特地处置房地产估价营业的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和等地被称为丈量师，在日本和韩国被称为不动产判定士。
1.根基要求
（1）有结实的房地产估价理论、方式及房地产轨制政策、开辟运营、城市规划、建筑等方面的学问。
（2）有丰硕的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场查询拜访、推理判断技术。
（4）有优良的职业。
2.注册办理
为了达到上述要求，扶植部按照《中华人民国房地产办理法》和相关法令、律例的，于1998年8月公布了《房地产估价师注册办理法子》，自1998年9月1日起施行。该法子共九章三十四条，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资历同一测验及格，按注册，取得《房地产估价师注册证》，才能处置房地产估价勾当。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的表面处置房地产估价业，不得签订具有法令效力的房地产估价演讲书。估价师分为全国注册的和处所注册的，别离由国务院扶植行政主管部分和省、市、自治区房地产行政主管部分办理注册工作。该法子对初始注册、注册变动、续注册、撤销注册、执业、与权利、法令等等作出了具体。
三、估价目标
估价目标就是评估房地产的动机，即评估所办事经济行为的具体类型的价值的实在。
如是为了买卖、租赁仍是为了典质、典当等而评估房地产价值。估价目标分歧，所采用的评估方式及具体操作过程也有所分歧，导致估价成果也呈现响应的差别。
四、估价准绳
估价准绳是指评估人员在估价过程中该当恪守的尺度或留意事项。次要包罗最无效利用准绳、准绳、预测准绳等。
五、估价法式
一般而言，房地产估价的根基法式是固定的，但使用某种估价方式评估的具体法式则有必然差别。详见本章第五节。
六、估价方式
科学适用的估价方式，必需具备两个前提：既有科学的理论根据，又能反映现实买卖行为。因而，房地产价钱凡是能够从如下三个路子来求取：1.参照雷同房地产近期的市场买卖价钱；2.参照从头建筑雷同房地产所需要的费用；3.根据该房地产的收益能力大小来权衡其价值。
由此构成了房地产估价的三大根基方式，即：市场比力法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方式，如假设开辟法、线价法、持久趋向法、法、采办年法、利润法、分派法等。其他估价方式本色上是三大根基方式的派生，并且分歧的估价方式有其分歧的用处。
每种估价方式都有必然的合用前提，使用分歧的方式评估统一房地产会得出分歧的结论。
第二节 房地产估价对象
房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产具有三种形态，即纯真的地盘、纯真的建筑物以及房地合一的复合房地产。别的，房地产估价是评估待估房地产的必然权益的价钱，因而，估价对象也涉及到物权。根据房地产估价的需要及其特点，这里将按用处将评估对象划分为栖身、贸易、工业、其他用处房地产及地盘五品种型，并别离引见它们的估价特点、常用方式及次要留意事项等。
一、栖身房地产
栖身房地产次要包罗通俗室第、公寓、别墅等。栖身房地产分歧于一般商品，以至也分歧于其他房地产，它不单具有等价互换、按质讲价、供求决订价格等商品的共性，还带有明显的社会保障性，房地产估价师必需充实控制栖身房地产的这一特点。
（一）栖身房地产的分类。室第可按多种体例分类，根据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。
1.按档次划分：
（1）通俗室第。它是为通俗居民供给的，合适国度室第尺度的室第。通俗室第合适国度一按时期的社会经济成长程度，合适国度生齿、资金和地盘资本等根基国情。跟着社会经济的成长。通俗室第的尺度也会逐步呈阶段性提高。现阶段，我国开国以来建筑的尺度室第仍员通俗室第范围，但在进行估价时，应视其与新栖身尺度的差距和的难易程度，赐与恰当的扣头。
（2）高级室第。它是为满足市场中高收入阶级的特殊需求而建筑的高尺度奢华型室第，包罗高级公寓、花圃室第和别墅等。这类室第的户型和功能空间多样化；建筑面积较大；装修、设备和设备高档化，较多地采用进口和出口高级粉饰材料和洁具设备；户外要求高；办事尺度高，办理系统完美，往往采纳封锁式平安办法和高质量的物业办理。高级室第税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。
（3）简略单纯室第。次要指建筑年代较早、功能欠缺、设备不全、设备陈旧、布局薄弱的住房。简略单纯室第中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。
2.按市场化程度划分：
（1）社会保障性室第。表现、单元、小我三者配合承担投资和税费的准绳，为保障居民需要的栖身程度，以优惠的税费和价钱向居民供给的室第，如为中、低收入者供给的室第。
（2）市场化商品室第。市场化室第包罗向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单元和小我在市场上采办的室第商品房，以及其他以市场价钱买卖的各类室第。
（二）室第评估的标的物。以室第作为估价对象能够分为：户（栖身单位）、室第单位、室第楼、栖身小区等。
1.栖身户。栖身户能够是的，独院独栋的，也能够是与邻人有共墙、共用空间和用地的平房或楼房栖身户。
2.室第单位。为顺应室第建筑大规模成长的需要，常将一幢室第分为几个尺度段，并把这种尺度段称为单位。单位的划分可大可小，多层室第一般以数户环绕一个楼梯可划分为单位。
3.室第楼。室第楼由多户或多个栖身单位形成，并包罗室第建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。
4.栖身小区。栖身小区是由多栋室第（低层、多层、中高层和高层）为主体形成，并包罗道、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共办事设备等。分歧的评估标的物，该当有明白的建筑与用地界定和了了的产权。
（三）室第的价钱形成。基于我国目前的住房轨制与政策，室第价钱的市场价与国度指点价并存。前者为商品化价钱，由出产过程中耗损的物化劳动的转移价值和活劳动缔造的残剩价值形成；后者由成本价钱与不完全成本价钱形成。
（四）室第价钱的影响要素。影响室第价钱的要素，除了一般、经济、政策等要素之外，次要有以下一些要素：（1）建筑布局、类型和品级；（2）装修；（3）设备与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）；（9）室第楼的公用面积数；（10）买卖时间；（11）买卖环境。
为了愈加科学合理地对室第进行评估，该当对上述各项要素对价值的影响程度进行查询拜访和统计阐发，确订价值增减数额或价值增减率尺度，以便于比力批改。
（五）栖身房地产的估价方式。新建栖身房地产、旧有栖身房地产和拆迁衡宇的弥补价钱，三者在估价功课上有较较着的差别。
1.新建栖身房地产一般采用成本法与市场比力法进行分析评估。
估价方才建成或在建的栖身房地产，因为各项成本材料容易收集确定，所以起首采用成本法进行全体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近期间发生买卖的、雷同该新建栖身房地产的市场价钱的材料，并进行全体性比力评估。最初对成本法与市场比力法的估价成果进行比力阐发、分析得出最终结论。
2.评估旧有栖身房地产，一种体例是对地盘和衡宇别离估价，归并计较。此中，地价次要采用市场比力法和基准地价修进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种体例是间接使用市场比力法进行全体评估。通过评估，再对两种体例的评估成果进行阐发，分析得出最终结论。
3.拆迁栖身衡宇的弥补价钱。在城市扶植和旧城过程中，估价人员经常会碰到拟拆除衡宇的作价弥补问题。应按照《城市衡宇拆迁办理条例》的，作价弥补的金额按照所拆衡宇的建筑面积的重置价钱连系成新结算。
二、贸易房地产
贸易房地产包罗商铺（商场、购物核心、商铺和市场等）、旅店、写字楼、餐馆和游艺场馆（文娱城、歌舞厅、高尔夫球场等）。
（一）贸易房地产的特点
1.收益性。贸易房地产的收益体例是多种多样的。有的是业主本人运营，有的是出租给他人运营，有的是以联营形式运营。
2.运营内容多。在统一贸易房地产中，往往会有分歧的运营内容，如商品零售、餐饮、文娱等。分歧的运营内容（或者说分歧的用处）一般会有分歧的收益率，若是用收益法估价，则应对各部门采用分歧的还原利率（或称本钱化率）。
3.转租运营多。贸易房地产的业主常常将其房地产出租给别人运营，有的承租人从业主手上全体承租后，又朋分转租给圈外人。因而，在进行贸易房地产估价时要查询拜访清晰产权情况。
4.装修高档而复杂。贸易房地产凡是会有很是高档的装修，并且形式各别，要精确估算其价值必需零丁计较。别的，贸易用房装修折旧快，在有些处所，买下或承租别人运营的贸易用房后，必然要从头装修，因而在估价时应充实留意。
（二）影响贸易房地产价钱的次要区域要素
1.地段富贵程度。影响贸易房地产价钱的首要要素是所处地段的贸易富贵程度，这是由房地产所处的是哪一级贸易核心区来确定。
2.交通前提。贸易房地产估价时，要从两方面考虑交通前提：一是顾客方面，从现阶段一般环境来看，次要是公共交通的灵通度，可用附近公交线的条数、公交车辆时间间隔及公交线联合的居民区人数等目标来权衡，别的还要考虑灵活车和非灵活车泊车场地是运营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便当程度。
（三）影响贸易房地产价钱的次要个体要素
1.临街情况。一般来说，临街面越宽越好。若是几面对街，则有益于贸易房地产价值的提高。
2.内部款式。贸易用房的内部款式应有益于柜台和货架的安插和顾客的逗留。一些大型贸易用房往往要朋分出租，因而，要求内部空间可以或许矫捷地间隔。
3.楼层。一般来说，位于底层的贸易用房较优，但若是有主动扶梯，楼上的贸易用房与底层之间的晦气差距将大大缩小。
4.面积。应有与运营要求相顺应的面积。
5.净高。贸易房地产的室内净高应适宜。净高偏低则不免发生压制感，晦气于运营；若净崇高高贵过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。
6.储存空间。
7.装修和布局机关。装修在贸易房地产的价值中往往拥有很大分量。同样的衡宇，仅仅因为装修分歧，价值会有很大的不同。此外，建筑布局机关因采用的材料分歧，其价值也有很大的不同。
8.转租的可能性。有些业主或两头承租人，承租人不克不及再转租，这将影响投资（承租）贸易房地产的矫捷性，从而影响该贸易房地产的价值。
9.利用年限和折旧环境。
（四）贸易房地产估价的常用方式。贸易房地产的一个次要特点是可以或许用以获得收益，贸易房地产的价值往往也恰是体此刻它的获取收益的能力上，所以收益法是贸易房地产最为常用的估价方式。
贸易房地产的转售转租比力屡次，出格是小型商用，因而，较易获得比力案例。所以，在贸易房地产估价时，市场比力法也是一种常用方式。
对于将要改变用处的贸易房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方式。
三、工业房地产
工业房地产次要包罗厂房及工场区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
（一）工业房地产的特点
1.涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、出产要求，即便出产统一产物的工业企业，因为工艺、流程的分歧，对厂房、用地的要求也可能截然分歧。因而，进行工业房地产估价时，起首该当领会响应企业出产的一些行业学问。
2.非尺度厂房多、单价差别大。
3.受侵蚀的可能性大。厂房常常会遭到侵蚀，估价时要留意衡宇利用年限与遭到侵蚀的严峻程度。
（二）影响工业房地产价值的次要区域要素
1.交通前提。工业企业凡是需要大量运进原材料及燃料，运出产物，因而，必需有便利的交通前提。若是临近或与公交通干线相连，有铁公用线进入厂区，临近通航河流（或海岸）且有公用船埠等，则都有益于工业房地产价钱的提高。
2.根本设备。工业出产对根本设备依赖较强，本地的电力供应环境，出产用水可否满足需要，排污及污染管理，通信前提等等，都是影响工业房地产价值的次要区域要素。
3.地舆。有些工业出产要求特定的地舆，例如造纸需要大量排放污水，所以凡是需要临近河流；化工企业则不该设在山沟里。不然晦气于废气的排放；水泥厂的附近如有煤矿和石灰矿则可削减原材料的运输费用。
（三）对工业房地产价值影响较大的个体要素
1.用地面积。厂区用地面积大小该当合理，面积太小无法满足出产需要，太大则多渠的部门并不克不及添加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地外形、地势应合适出产要求，便于安插出产线，分歧的出产工艺常常要求分歧的用地外形及地势。
2.地质和水文前提。
3.房地产用处。在评估时要考虑该房地产改作其他用处以及用干其他产物出产的可能性。
4.厂房面积、布局、高度与设备安装环境。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的建筑同时进行的。例如，良多设备的基座就和厂房的基座连为一体。
（四）工业房地产估价的常用方式
工业房地产凡是贫乏同类买卖案例，出格尺度厂房，所以，一般不具备采用市场比力法估价的前提。但在一些新兴工业地带，往往有较多的尺度厂房，其租售案例凡是较多，能够考虑采用市场比力法。
按照以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。尺度厂房较易确定同一的重置价钱，非尺度厂房重置价钱简直定次要有两个路子：一是参考预算价钱，二是操纵尺度厂房的重置价钱，按照面积、布局、跨度、柱距、高度等差别加以修准确定。
四、其他用处房地产
其他用处房地产指用于除上述栖身、贸易、工业目标以外的其他目标的房地产，如机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、泊车场、教房地产、坟场等。
（一）其他用处房地产及其估价的特点
1.特殊规格的衡宇及修建物多。其他用处房地产的衡宇规格较多，往往有良多修建物，例如油库，会有良多地下或地面储油槽、输油管道等等，因而，需要估价人员有修建物造价方面的学问。
2.用处对价值影响较大。其他用处房地产往往有比力固定的用处，若是其用处能够改变，则应按最无效利用准绳估价；若是其用处改变遭到较多，则房地产价值也会遭到响应的影响。
3.估价对经验和学问要求高。其他用处房地产的估价营业一般较少，可供自创的经验和案例也少，因而，除了需要稳重选择估价方式，还需要估价人员有较为丰硕的估价经验并能矫捷使用，同时还要求估价人员具有较博识的其他相关专业学问。只要如许，才能较为精确地评估出其他用处房地产的价钱。
（二）其他用处房地产估价的次要方式
其他用处的房地产一般贫乏同类房地产的买卖案例，所以难以采用市场比力法估价。因为其他用处房地产往往收益各别，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。凡是，其他用处房地产的估价以成本法为主，并且在没有同类衡宇（或修建物）的重置成本材料的环境下，只能参照预算定额等材料具体计较。
五、地盘
地盘估价包罗地价钱评估和城市基准地价评估。在现实评估中，经常碰到的是地估价。
（一）地盘的分类
根据估价的需要，一地盘可按用处分为栖身、贸易、工业、其他用地四类，每种地盘的估价特点及留意事项可连系前面别离引见的该类房地产的环境加以理解。值得留意的是，地估价除可选用三种根基估价方式外，还可采用假设开辟法及基准地价修评估。
（二）影响地价钱的次要要素
从评估的角度来看，对一块工地应控制如下内容。
1.坐落；2.面积大小；3.外形；4.四周；5.地盘情况；6.地盘操纵现状；7.规划设想要求；8.生熟地程度；9.地质、水文和景象形象前提；10.其他。
第三节 房地产估价的内涵
最后房地产评估是包含在资产评估中的，由于在企业重组、兼并、破产等需要评估机构为其出具一份具无力的价值演讲时，不只包罗各类往来款子的收付，还涉及到机械设备、厂房宿舍、新手艺出产线等的作价评估，由一个机构来评估不会有商量问题，有良多便利之处。可是后来，越来越多的仅针对于房地产的评估案例，包罗房地产典质、地盘所有权评估等等，火急的要求房地产评估分手出来，构成一个的概念。
房地产评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，按照估量目标，遵照估量准绳，按照估价法式，使用估价方式，并在分析阐发影响房地产价钱要素的 根本上，对房地产客观合理价钱的估量、猜测或判断。
第二章 房地产估价具有的问题及缘由阐发
第一节 房地产评估机构现状
一、房地产评估机构办理系统交叉
依我国目前办理体系体例，评估行业现有资产评估、房地产评估和地盘评估，且分属于国有资产办理部、扶植部和河山资本部等国属事业单元，响应的评估人员也分为资产评估师、房地产估价师和地盘估价师，三个子行业各自构成了自上而下的办理系统，办理法子多从本部分出发，各部分之间却未颠末很好的协调与沟通。当一份房地产评估演讲有争议时，地盘评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，从而导致一个部分的评估成果不被其他部分承认。这种现象间接了公允合作和优胜劣汰，晦气于评估行业的成长。
二、评估机构从业人员的压力增大
一方面，评估行业自区域影响较大，分歧的区域对评估的需求分歧，营业遍及较少，市场所作激烈，对评估人员有很高的要求。并且，从各级房地产办理部分离开出来，进行脱钩改制后，泛博经济不发财的地域房地产评估机构呈现分歧程度的削减，有的以至完全消逝，从业人员的工作量增加，压力加大。
另一方面，评估机构从原部分或事业单元完全离开出来，其从业人员也得到了依托，真反面对市场，成为市场人，压力在不知不觉中增大，不克不及很快顺应市场的运转体例。而且因为市场经常变化，房地产价钱常常会遭到很大影响，对处置房地产评估的人员提出更高的要求。
第二节 实例验证
下面的例子申明房地产价钱随变化，对估价人员提出更大的挑战。
评估对象为云南昆明滇池长幼区，布景为昆明城中村正在进行项目。该项目标连续推进为滇池板块价值的提拔带来了契机，区域房产评估价也有了上升空间。客岁，南亚30号片区的城中村开了好头，滇池板块内渔堆、河尾、陆家地等居民小组也接踵启动。受城中村及新项目面市的拉动，将来区域评估价有必然的提拔空间。特别是南亚风情第壹城（原南亚风情贸易广场）曾经确定进驻项目，次要有昆明第一个白金五星级酒店、西南地域第一个超市旗舰店、西南地域最大的五星级片子院以及国内一流的百货业等贸易项目，估计本年岁尾开盘。
“滇池北段区域内，一般性通俗室第评估价在4000元/平方米上下盘桓，质量较高的楼盘，评估价也相对高些，最高评估价每平方米将会接近6000元。”昆明云英恒房地产评估征询无限公司总司理李林引见。
这是一对室第地价钱评估的案例。房地产并不是一个孤立的评估对象，在对其本身的价值进行评定估算之后，四周的如交通便当程度、距市核心的距离、四周根本设备的完美程度等，城市对其的价钱形成很大的影响，室第亦是如斯。本例中，因为昆明城中村项目标启动以及多个贸易项目标上马，滇池中段在贸易价值临更大的机遇，四周优良的消费及糊口前提使得本来的滇池长幼区的房价上升了近50%。在评估此案例时，需要评估人员在按照估价方式计较出待估对象价钱后，按照其四周恰当调整。
第三节 房地产评估具有问题及
一、不公允合作和恶性合作同时具有
现有的房地产评估机构分为两类：
（一）原各级房管部分成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与办理部分离开了联系，但办理部分为了本身好处往往会把营业交给这些公司来完成。
（二）没有布景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依靠于前者公司，赚取部门利润，有些则与前者公司在本就“苦楚”的市场上展开合作。为了多争取营业，投合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于掉臂，或过度降低收费尺度，或给客户主管回扣。如许的过程既损害了国度和集体的好处，导致国有资产、资本的严峻流失，使得资产评估行业发生时国有资产的目标得不到实现，同时了市场次序，了房地产评估行业、公允、公开的准绳。
二、房地产评估人员全体本质偏低
从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资历的房地产估价师和地盘估价师等专业人员总数不跨越6万人，而现实在各类房地产评估机构中工作的大要只要 4万人。大约1/3的兼职人员借用，而且极个体单元在注册后把注册资金抽走。
另一方面，各地对房地产估价师执业资历测验前的资历审查松紧纷歧，考生作弊现象严峻；并且房地产估价师测验为一次性测验轨制，而且通事后的注册也只要一个级别，不克不及总体表现估价师的程度凹凸和资历深浅，不克不及激励估价师为提高营业程度而继续进修和进修。
三、评估机构所出具评估演讲的可托度降低
当前评估机构的评估人员次要包罗两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类专职的注册估价师。自从房地产评估机形成为合股制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的带领者或合股人，他们将次要精神放在抓营业上，对本人的评估能力要求降低，商人道质严峻，真正做评估工作的是那些底子没有评估师资历，估价履历也很少的人。这些人员大都对于房地产评估操作博古通今，对于各项目标、数据只简单地、机械地计较套用公式，在评估演讲模板长进行点窜，由此出具的房地产评估演讲的可托度大打扣头。
四、国外对我国房地产评估机构的冲击较大
中国插手WTO后，加大对外程度，使得中国经济成长与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。因为国外资产评估行业起步早，有一百多年的汗青，并且对评估行业很是注重，营业渗入至各行各业，成长很是敏捷。无论是思惟系统仍是方论，都较国内的先辈，而且国外机构还具有优良的品牌抽象和先辈的，有世界出名的评估机构，他们的插手必将抢占我们的市场，对国内机构成长形成很大的冲击。
第三章 房地产估价问题处理对策
第一节 目前具有的问题
一、办理不善
（一）政出多门。房地产评估收益颇丰，因为好处的驱动，对这一市场和营业行使办理或影响的本能机能部分良多，有的归纳综合为“一块肥肉，三把刀”，即房地产办理部分、国度办理部分、地盘办理部分“三巨头”各自为政。还有的描述是“四驾马车”，即再加上物价办理部分。依笔者所见，因为金融部分对房地产评估干涉和垄断的力度也越来越大，因而现实构成了“五马分尸”的场合排场。这五个部分在办理上各施其政，在政策上各行其是，无法构成同一的律例、办理轨制，把完整的房地产评估市场和营业办理朋分的乱七八糟，无法实施系统的规范化办理，使得评估机构和执业人员无所适从。
（二）政企不分。以上各部分都程度分歧地操纵行政本能机能干涉评估营业，搞行业垄断，有的是行政部分间接干涉，有的是成立一个行使行政本能机能的事业单元，一方面处置评估办理及其与评估相关的行政办理，一方面又衔接除行政性评估以外的运营性评估营业。有的以至“戴上有色眼镜”对待其它评估所的评估演讲，或颁布发表其评估演讲有问题（现实是暗示无效），或强调须经本部分（包罗金融单元）“确认”。如一房地产让渡或典质，上述相关部分或所属评估所都能够从办理的角度申明此中的评估非我莫属，搞“指定评估”，不然要么对其他评估所的评估演讲“鸡蛋里面挑骨头”不予认可，要么在办理上不予通过或“确认”，委托单元只好忍气吞声，搞“曲线救国”，往往反复委托评估，其评估的成果悬殊。更有甚者，扶植部《城市房地产典质办理法子》已明白房地产典质价值能够由典质当事人协商议定，也能够由房地产评估机构评估确定。作为典质报酬削减典质费用，往往不情愿通过评估所评估，可是相关部分却硬性非经评估不得打点典质贷款手续。上述行为扭曲了评估市场，导致有行政本能机能的评估机构营业“吃不了”，而大都运营型的评估机构又“吃不饱”，评估行业难以在合作中成长，评估市场得不到充实发育。
二、本质不高
（一）估价师“少而不精”。到目前为止，全国共有房地产估价师7200名，远远跟不上评估营业成长的需求。以南京为例1996年只要39名估价师（此中注册24名），而评估所却有37家，平均每个所只要0.65名注册估价师（如加上比来发布的名额也不到2名），于是大量的营业靠兼职估价师和估价员操作。现有的估价师步队也出缺陷：一是因为估价师测验前提偏宽，特别是对相关专业工作履历和处置评估营业年限要求过低且没有严酷的审核法式，于是一多量走出校门不久从未处置过评估营业的“测验专业户”通过姑且借用考入估价师行列，他们只能“夸夸其谈”，而很多真正多年处置评估工作的营业却因学历不敷被卡在门外（其实其他职称评定对学历要求都是先宽后严）。其成果是有估价师的资历的纷歧定能做营业，而营业却纷歧定有估价师资历，加上不少评估机构营业单一，良多估价人员也会一、二种方式，各个部分的估价人员一般只熟悉与本部分办理营业相关 的评估营业，而对其他类型的评估营业只能用自已控制的方式生搬硬套。二是注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、设备等配套专业的估价师。现行的估价师只相当于中级职称，估价员只相当于初级职称中的“员”，这两个档次估价人员的营业条理和本质不克不及顺应复杂的房地产评估营业的要求。三是注册估价师的地位得不到确认。按相关心册估价师能够在评估演讲上签字，但没有付与注册估价师签字生效权，这就给不具备前提的估价人员留下可乘之机，同时也降低了注册估价师的营业义务感。四是估价师注册前提过宽，对有犯罪前科和受过行政惩罚处分的只作必然年限的，而在欧美、港台等地有前科的人员一般是处置估价师职业的。相关部分可能把这一职业看作是处理就业的一个路子，作如许的有似于让“小偷”当“”，估价师步队的性，特别对职业扶植无害无益。
（二）评估机构“小马拉大车”。“关于房地产价钱评估机构资历品级办理的若干”已出台，依笔者所见这一显示得偏宽，据此所成立的评估所规模偏小，难以承担响应品级的评估营业。此中对三个品级评估机构执业人员的形成要求过低（姑且资历则无要求），次要反映在估价师职数偏少，总体估价人员应占职工总数70％的太恍惚，没有估价专职人员定编的总量限制，容易形成各个品级评估所的评估人员要么七拼八凑（借用兼职的多），要么有营业时姑且招兵买马。其次是对包罗姑且资历在内的四个品级评估机构的停业范畴的不科学，一、二级机构根基上无营业量的限制（二级机构只限制在省内接管营业），机构可评估建筑面积5万平方米，地盘面积1.5万平方米以下的项目，临机会构则没有明白限制，因而除一级机构外其余三个品级机构都能够“小马拉大车”，有些一级机构人员不到位也有雷同现象。
三、限制不力
对房地产评估的手艺规范和规程以及职业尺度至今仍逗留于理论切磋，没有出台一部有权势巨子的系统科学的法令或律例，因而评估机构和执业人员没有一个遵照的法则，全凭小我或阐扬，往往统一或前提类似的房地产评估成果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估演讲其评估价值即为财政报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元以至几万万元的价值，其评估演讲只要一张纸，没有评估法式，没有计较过程，令人哭笑不得。有些机构和人员违反职业，有的收取礼金，有的超越资历限制承揽营业，有的评估机构的资历（即为没有资历的机构某人员所做的评估演讲盖印收费），有的以至搞欺诈，使其处置的评估营业偏离了公允、、科学、的轨道。而对于的评估演讲和不合理的运营行为没有评判的根据，更无惩罚的手段，搅乱了评估市场，了评估行业的成长。
四、自律不敷
（一）行业自律不敷。国外房地产评估一般是依托估价师协会办理，一方面在培训、测验、资历办理和供给消息等方面协会有较强的吸引力：一方面在手艺规范规程、行规行约等方面有较强的束缚力。这几年扶植部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业办理的重担，各地也只要少数省市成立学会，大都仍是空白，处所上的行业自律差距就更大了。
（二）法人自律不敷。现阶段我国评估机构的性质恍惚不清，概况上看是运作，现实上只是各相关行政部分的从属物，没有成为自主运营的法人实体和中介组织，稠密的行政色彩使这些评估所的评估行为变成行政行为，因而评估程度的凹凸和评估演讲的好坏难以与评估所及估价人员挂钩。虽然相关律例“评估机构违反相关法令律例和职业，情节严峻的打消其评估资历”，“在评估勾当中因违法违纪或严峻失误形成的经济丧失，评估机构和估价师都应承担补偿义务，”但因为没有保障机制，加上有些评估所有办理权，委托人即便吃了苦头也不敢吭声，因而这些条目形同虚设，有些评估机构和估价人员在营业勾当中就无所不需自律。
五、合作不妥
出于没有构成市场所作和行业束缚机制，行业办理不到位，相关部分该管的管不外来，不应管的又彼此交叉和插手，因而评估市场比力紊乱，衔接营业不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的以至以评估成果投合委托评估单元的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象在某些地域和机构惹起恶性轮回，了评估行业、评估机构和估价人员的诺言，导致国有资产流失，相关当事人的权益得不到保障，激发了经济胶葛。
第二节 采纳的对策
一、加业办理
（一）阐扬学会感化。在市场经济前提下房地产评估应由行业学会（协会）办理，分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，扶植主管部分或房管部分分条理担任估价师和评估机构的资历办理，其他工作，如估价师执业资历测验、继续教育、制定手艺尺度和职业规范等工作由委托介于与中介机构之间的民间机构——估价师学会担任办理。第二步待前提成熟后所有评估的办理工作由估价师学会承担，跟着国度机构程序加速上述本能机能的转换也应加速速度，在转换后过程中要理顺前述五个部分的关系，一方面逐渐淡化行政办理本能机能，一方面将房地产估价师、地盘估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与处置房地产评估相关的执业资历并轨，在此根本上成立不受部分的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其包含获得各类相关职称和执业资历的估价人员。
（二）实行政企分隔。行政行为与评估营业若是夹杂在一路，评估机构就变成“脸”，既是行政办理者，又是运营者，大量的评估营业就难以市场，房地产评估行业就永久跳不出怪圈。因而要实行政企分隔，与房地产评估相关的行政本能机能，如房地产买卖，地盘出让、让渡，国有资产产权买卖等或由相关部分间接行使，或由委托部属事业单元行使，但无论采纳哪一种体例都应将行政行为与处置评估的运营行为严酷划分，打消办理和评估“二块牌子一套人马”的做法。现有的评估所大大都要改为企业市场，特别是付与行政本能机能的事业单元充其量只能处置少量属于行政行为且不收费的评估营业，而运营行为的评估营业只能由的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单元，不附属任何一个部分，其原有的行政本能机能要剥离。这就要求加速机构和事业单元的程序，并通过立法确定评估机构的中介地位，唯有如许才能从底子上降服和处理行业垄断的问题。
（三）加强法制扶植。外行政办理向行业办理转换的过程中行政本能机能该当先强化后淡化，特别是初始阶段要充实使用（广讲是通过法令的、行政的、经济的手段）尽快规范评估市场，待市场次序一般净化后行业办理才能代替行政办理。因而现阶段仍然要阐扬行政办理的感化。起首要加强评估的立法工作，与发财的本钱主义国度或地域比拟，我们的法令系统尚未构成，立法工作任重道远，因而要尽快制定房地产评估的法令律例，并将一些律例规章上升品级构成法令律例。其次要加强法律监视，此刻评估市场违规违法现象时有发生，不及格的评估演讲不足为奇，不合理的运营行业屡禁不止，这就火急需要阐扬行政法律的感化，加督查抄的力度，发觉问题及时惩罚，将上述评估市场具有的问题降低到最低限度。
二、严酷市场准入
（一）“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行准入制。起首要完美估价专业人员的系列，按照人才的“浮图布局”房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应成立三个品级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有必然的学历和执业时间的限制，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必需颠末查核，测验，注册，才能取得资历，并每一个品级的估价人员只能做必然范畴的评估营业（次要从评估项目标价值和建筑面积上）。并且要实行估价人员义务制，评估所所长和项目担任人必需是中级以上估价师，所有评估演讲必需经中级以上估价师签字才能生效，此中一级资历的评估所所做评估演讲和二级评估所所做的特大或高难度项目标评估演讲必需经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估演讲必需有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构的系列设置也应调整，目前姑且资历的前提和营业限制迷糊，导致一些临机会构随便一些人就承揽大的评估营业，搅乱了评估市场。跟着房地产评估的成长，评估所逐渐规范，对其要求也应逐渐提高。因而要打消姑且资历，不具备资历的机构不克不及执业，只能积极缔造前提，待前提具备再申报。就三个品级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限制比地区限制更无限制力，应对应二级机构到外埠衔接营业，但要有节制范畴，要比一级低一个档次。原的机构的5万平方米建筑面积和1.5万平方米地盘面积又过宽，应缩小其衔接评估营业的范畴。总之三个品级机构衔接营业范畴应是阶梯式的平衡地向上递增。
（二）“准入”的尺度要严酷。一是与三个品级估价人员相顺应，要确立很是严酷的高级估价师专业资历测验和注册前提。要改变现行估价师执业资历的测验和注册前提偏宽的做法，此中测验前提要添加每一个品级估价人员的相关专业工作履历和处置评估实务的年限，一般应添加2－3年，笔试内容涉及营业面要宽，要添加面试，注册时要供给2－3份有代表性的评估演讲。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能处置估价员工作，但最好不开这个口儿），受行政惩罚处分的应满五年才准予注册。跟着评估营业的成长估价师测验和注册前提要逐渐收紧，直至构成很是严酷的尺度。二是三个品级评估机构的资历前提偏宽，按照“房地产法”第五十七条关于房地产中介办事机构应具备前提的，每一个品级机构有注册资金，估价师人数，总体处置评估人数，机构执业年限以及已做评估营业数量等方面都应提高尺度，如三个品级评估机构的估价师人数应添加，特别要一、二级机构必设高级估价师，所无机构执业人数不克不及以笼统的70％的比例作限制，而应每一个品级的机构应有具体数量的专业人员，还应添加评估所硬件设备和消息储存量（未来消息共享，应评估所有供给消息的权利）的要求。
（三）“准入”要动态办理。一是对估价人员实行分档办理。估价人员有接管继续教育的和权利，或学会有组织实施继续教育的义务，因而相关部分或学会应制定分歧品级的继续教育纲领和教材，并设法在有前提的大专院校开设房地产评估专业或专业标的目的。还应每获得一个品级资历的估价人员都要接管更高一级资历的继续教育，颠末必然年限的实践和测验获得更高一级执业资历，因故未能注册的要从头接管培训和测验，并达到继续教育尺度才能注册。二是对评估机构实行办理，评估机构的成长老是不均衡的，在获得某一品级资历后其营业水准、运营实力和职业都处于变化之中，有的向上成长，有的走下坡，在市场所作的前提下，这是一般现象，与此相顺应其品级资历要优升劣降，根基做法是一年一次年审，二年一次品级评定，年审不及格的应降低或打消其品级资历，并在两次年审的根本长进行品级评定，按照机构的变化环境及时进行品级调整，业绩凸起前进大的赐与升级，反之要降级，不搞品级资历的“铁交椅”。
三、强化行业尺度
（一）制定和强制奉行手艺规范和规程。出于没有一个权势巨子的房地产评估手艺规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也分歧，注释各别，至于评估的方式法式等更是“八仙过海，各显”，孰优孰劣无法评判，特别对劣制演讲，没有一个尺度作为否认惩罚的根据。为确保房地产估价师为客户所供给的估价办事的精确性、无效性和不至于市场，避免给委托单元和相关当事人形成运营丧失，有需要参照国际上通行的做法，连系我国的现实环境制定房地产评估手艺规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文阐述过，见识很深，本文不再涉及，只但愿估价师学会组织更多的专家切磋这一问题，以便尽快制定出这一类尺度，对评估准绳、评估目标、评估方式；专业术语、手艺参数、计较公式、手艺法式、评估演讲的格局和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价人员供给一个配合遵照的手艺尺度。
（二）成立和完美职业尺度。比来几年出台的相关的法令律例对房地产评估职业都有所涉及，但都散落在相关条目中，内容不系统不完美，过于准绳未便施行。国外对房地产估价师职业有特地的法令律例，如估价师守则对估价师行业有详尽的。我们应自创国外的做法，制定“房地产估价行业职业尺度”，“房地产估价师守则”等，规范评估机构和评估师的行为，让他们明白该当怎样做，哪些能做，哪些不克不及做，做错了应遭到什么样的惩罚，从而构成一道“紧箍咒”，凡是不克不及为的就不敢为，束缚估价师的行为，使行业自律落实到实处，从底子上提高评估行业的诺言。
四、成立合作机构
（一）市场。按照成立同一合作有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分隔的前提下制定市场所作法则，要打消行业垄断和不合理的合作，衔接评估营业要由委托单元根据其营业大小和难易程度选择响应品级和诺言高的评估机构。特别是办理部分或有行政本能机能的评估所不得指定评估机构，不得其他评估所所做的评估演讲。特大评估项目能够选择几家响应品级的评估机构投标或议标，将投标单元的品级、营业水准、运营实力、业绩、收费、办事等前提以打分制的形式进行分析评标，高分者中标。
（二）机构。按照“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必需是承担民事义务的中介组织，第一步可成立无限义务公司，待前提成熟时可过渡到无限义务公司。现有事业性质的评估机构应与行政部分脱钩，鞭策评估机构市场，让他们地衔接评估营业，在市场所作中或成长，或后进裁减，让强的更强，差的，通过市场所作促使评估机构及估价人员提高其营业程度。
（三）义务加大。与评估机构的法人地位相顺应要成立补偿义务和安全制，并应对应注册估价师实行高薪制。若是评估所功课失误给委托单元形成丧失，委托单元能够依法上诉要求补偿丧失。评估机构在承担补偿义务后可追索相关估价人员义务，可是补偿义务必需以评估机构和估价人员向安全公司投保作为。因为估价师小我难以全数承担义务，而评估机构全数承担又晦气于估价师义务到位，因而应若是评估呈现失误评估机构和估价人员各承担必然比例的安全补偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资历登记和注册登记外，还必需向安全公司投保签约，而安全公司一般不会与未经登记本质不高且经常犯错或违反职业的评估机构及其估价师签约，委托单元也不会委托不投保的评估机构评估，这就估价师提高专业程度，敬职敬业，恪守职业，同时也推进评估机构加强内部办理，提高营业水准，束缚估价师的执业行为，这就有益于评估机构和估价师全体本质的提拔。
（四）收费合理。现行收费尺度不尽合理，高的太高，低的太低，应作恰当调整。一是100万元以下的项目应再细分档次并提高收费尺度，不然面广量大的小评估项目因收费少而导致吃亏（有的以至不敷收入交通费），就没有人肯衔接。二是2000万元以上特别是1亿元以上也应再细分档次并恰当降低收费尺度，不然容易滋长彼此压价合作和给回扣，也会给委托单元添加经济承担。三是地盘评估费也应参照上述准绳作恰当调整。四是实行优良优价，即收费尺度因评估机构的级别和评估演讲的好坏而有所区别，以利于提高评估的质量。
按照市场经济中逐步凸显的问题，评估行业的中介办事感化越来越主要。评估范畴越来越广，评估对象越来越复杂，每项评估都可能是好几种专业评估的交叉，往往需要各学科专业人才构成结合评估团队配合完成，因而各类评估机构应加强协作，成立持久不变的合作伙伴关系，如许才有益于行业全体的成长。
中国房地产评估市场，必然要在好国内评估市场好处的前提下，有益于本国房地产市场的成长。我国的评估行业有很大的成长空间，通过的市场，不竭从发财国度“取经”，去其精华，取其精髓，成立健全适合我国经济体系体例的行业系统，并不竭完美，将来的房地产评估行业必然会有很大的前进，界经济上站稳脚跟。
竣事语
房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有十多年的汗青，真正成长比力快的期间也只是1992年党的“十四”大以来的五年多时间。因为我国房地财产以“十四”大为起点起头市场，它鞭策房地产评估在理论研究和现实运作方面都取得了可喜的成绩，房地产评估轨制起头成立，评估市场不竭扩大，评估步队和评估机构得以敏捷成长。
跟着房地产评估行业的兴旺成长，各类问题也接踵而至。我们在取得成绩的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面对的问题，在现实使用中合理的应对，使评估行业平稳、协调、健康的成长。
谢辞
在进修和预备论文期间，我一直遭到导师的细心指点和的关怀，收获颇丰。在整个结业设想中，除了获得常宝红指点教员的热心指点外，还遭到很多同窗到的协助。在此向常宝红教员及协助过我的同窗暗示深深地感激，并致以高尚的。古语说：“不积跬步无以致千里。”本论文地成功完成，既是我对所学专业学问的控制环境和使用技术的总结，更凝结着教员当真担任的详尽关怀。
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