摘要：近些年随着我国经济的高速发展，促使了建筑行业一直处于蓬勃发展的时期。经济发展的背后却是资源大量的消耗。住宅建筑对资源的损耗也日益加剧。我国建筑每一平米所消耗的资源是发达国家的几倍，在资源日益紧缺的今天，目前我国房地产发展模式已不能满足未来发展的需要，住宅产业化的实施和推进成为我国房地产发展的新趋势。
关键词：房地产；建筑;住宅产业化
Abstract: In recent years, with China's rapid economic development, promote the construction industry has been in a vigorous development period. Economic development behind it is resource consumption. Residential buildings on the depletion of resources are also increasing. Our resources consumed by the building each square meter was several times to developed countries, and now the increasing scarcity of resources, China's real estate development model can not meet the needs of future development, the implementation of the housing industry and advancing to become the new trend of the development of China's real estate.
Key words: real estate; construction; residential industrialization
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
1.我国住宅建设发展形势
几年来，我国房地产行业蓬勃发展，随着国民经济的快速发展、城市进程化的推进，国民收入的提高和居住观念的转变，住宅建设将面临新的机遇和挑战。主要表现在以下三个方面：
1.1住宅建设仍处在总量增长时期
随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。在我国，许多城市都在进行城中村改造和开发新区，为了就是能适应未来城市发展的需要，满足人们对住宅的需要。所以国家"十二五"发展计划将积极稳妥推进城镇化进程，建立布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系作为一项战略任务。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需求。
1.2住宅需求的转折时期
自1978年改革开放以来，我国的经济快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向功能舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。对住宅的功能、内在品质和居住环境质量提出了更高的要求。因此，实现住宅质量质的飞跃和住宅的更新换代是新时期住宅建设的主要任务。
1.3住宅生产方式的变革时期
实现住宅产业由粗放型向集约型转变是新时期经济发展的迫切需求。过去由于我国住宅建设方式长期受实物分配、低租金福利使用的体制影响，加上当时生产力水平比较低，长期处于粗放型发展阶段，不适应可持续发展的要求。主要表现在：一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低。二是建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。三是资源没有得到有效利用，能源浪费严重。
2、我国住宅产业化发展存在的问题
推进住宅产业化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅性能和行业综合效益，以满足人民不断改善居住质量的需求，以成为当前和今后相当长时期内住宅建设领域的使命。籍于我国住宅建设的新形势和推行住宅产业化的重要作用。住宅产业化早已受到国家高度重视，并制定一系列扶持政策，以快速推进住宅产业化发展，但在实际的推广和发展中仍有很大的阻力。
2.1施工技术问题
2.1.1材料使用落后
我国大部分地区的墙体材料还是以实心粘土砖或多空和空心粘土砖为主要材料。砖的生产不仅浪费土地资源，对住宅质量和建筑节能等方面受到严重的制约。而且大量的新型墙体材料由于技术问题得不到广泛应用和推广。
2.1.2建筑本身的节能技术问题
目前我国建筑的节能工作还很滞后，大部分建筑达不到节能标准要求。外窗气密性能差，冬天的热能和夏天的冷气在墙、门窗、屋顶、地面等散失严重。有些地区即使墙体采取了保温隔热措施，但往往窗的节能被忽视，外窗、门的性能不过关，达不到节能要求。
2.1.3新能源开发利用落后
如太阳能、风能、地热能等自然能源的在建筑中开发利用不够，利用率远远低于国外水平。
2.1.4施工技术管理落后
经济发达国家目前已基本做到分工种、专业来进行施工，如一个住宅楼的建设有专门的土方施工、结构施工、水电施工、装饰施工等，甚至分得更细，而我国却还停留在一个项目，一个施工单位就能全部完成的做法，或仅仅部分工种进行了一些简单的分工，这样很难提高工程的建造质量和进度。
2.1.5技术集成度低
现在的住宅建设技术仍以单项技术、产品为主，对提高住宅的整体性能和质量效果不明显；新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持，不能有效调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。
2.1.6新型的、工业化的建筑结构体系应用不够广泛
建筑结构体系是标志一个国家经济以及工业化、现代化的发展水平，发达国家经过多年的发展，形成目前的以钢结构、钢砼结构、木结构等为主的新型建筑结构体系。使得住宅的建筑体系朝着安全、环保、节能和可持续发展方向发展。在我国比较成熟的建筑体系有钢筋混凝土剪力墙结构、钢筋混凝土框架结构、内浇外砌结构、砖砌体结构等，但这些结构体系的技术基本是以现场手工作业为主，生产效率低，资源消耗大。要适应产业化的要求还有很大差距，难以控制住房建设的安全质量和功能质量。
2.2产业政策问题
2.2.1缺乏对住宅产业的扶持政策
住宅产业化在我国还只是探索尝试阶段，经验少、没有形成规模性的集成产业、前期投入成本大等原因，只有少数公司有实力去试验和探索住宅产业化，推行住宅产业化因成本大同时无政策扶持，导致了更多的企业不愿推行住宅产业化行业，这就限制了住宅产业化的发展和推广。
2.2.2推进住宅产业化的工作机制不健全
缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制，缺乏有效的经济、技术政策作保障，不能有效地调动社会各界积极参与住宅产业化的整体推进。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
3. 解决我国住宅产业化问题的对策
3.1施工技术问题解决的对策
3.1.1积极发展节能省地型住宅推广的技术
3.1.1.1积极生产和推广新型材料
杜绝使用粘土砖，对生产粘土砖的工厂予以强制关闭，以保护日益减少的耕地。运用科技力量，充分利用工业废料生产新型的建材，以此达到保护耕地、节约能源、利用废料的目的。
3.1.1.2围护结构隔热保温技术
增强围护结构的隔热保温性能是提高住宅节能效果的重要手段。这方面主要有新型门窗节能技术，内墙保温、外墙外保温、外墙内保温或复合墙体隔热保温技术，以及在屋面或顶棚内放置高效保温材料的屋顶隔热保温技术等。在夏热冬冷和夏热冬暖地区，作好建筑遮阳是降低夏季室内温度的重要手段，这方面的技术有在屋顶铺设架空隔热板或在屋顶栽种绿色植物，在外墙上设水平方向或垂直方向的遮阳板，在外窗上方安装遮阳棚或采用高效节能窗帘等。
3.1.1.3设备节能技术
采暖和空调能耗是住宅日常能耗的主要组成部分，为了节省能源，需要采用热效率高的锅炉和空调主机，并通过改善系统管网的保温隔热性能减少能量损失。在照明设备方面，应推广各种节能灯具和节能开关以节约用电。此外，还应发展太阳能、风能、地热能等可再生能源利用技术，如太阳能热水系统与建筑一体化技术、使用地源或水源热泵的室内采暖和空调技术等。
3.1.1.4节水技术
主要有采用节水龙头和节水型卫生器具的技术，新型管材利用技术，包括中水回用在内的循环用水技术，雨水收集和利用技术，居住区分质供水技术等。
3.1.2住宅建筑体系的完善
建筑体系是推进住宅产业化的根本，所有住宅建设、技术服务于建筑体系，完整的建筑体系是一批先进适用成套技术的技术体系集成。建筑体系应急需解决的是主体结构体系和维护结构体系的标准化技术和配套技术问题。在自己努力想出解决办法的同时，我们也要学习国外先进的建筑体系及与之相配套的成套技术，如：钢结构住宅体系、砌块结构体系、钢木结构体系。当然，在学习国外技术时必须结合我国各地的实际情况，形成适应本地区经济、技术发展的建筑体系和与其相配套的产品与技术。
3.1.3住宅成套技术的集成和整合
这些包括：住宅建筑体系、节能与能源利用技术体系、厨卫技术体系、管线技术体系、环境及其保障技术体系、智能化技术体系和建造技术体系等七大技术体系。这些形成了完整的技术系统，对住宅的节能、品质有很大的提。首先现场组装，降低了成本和缩短了工期。其次部品工厂制作，加工精细，质量能够确保。材质稳定，品种多样，适应需求。集中采购，规模生产，成本降低。
3.1.4开展住宅性能认定制度
住宅性能认定是通过对住宅适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能的分析作出综合评价，是对住宅规划、设计施工、住宅配套技术及住宅部品质量检验，是住宅产业化水平的重要标志，也是促进住宅技术进步，推进住宅产业现代化，提高住宅质量的有效手段和途径。目前，住宅性能认定工作正在逐步开展，部分地区已开始试点工作，各地政府要结合本地的住宅产业现状，完善住宅性能认定的技术体系和工作机制，逐步开展住宅性能认定工作，将住宅性能认定工作做为推进住宅产业现代化的一项重要工作。
3.2产业政策问题解决的对策
3.2.1要完善相关产业政策
要支持住宅产业化的发展。应当尽快制定住宅产业化及节能标准，将应用住宅产业化和节能技术、并符合相关标准的住宅项目，列入鼓励类型产业目录，促进其优先发展。目前普通住宅享受的政策优惠，高于非普通住宅。而由于成本因素，初期应用住宅产业化和节能技术的住宅，其价格可能高于同类型的其他住宅，因此存在本来属于普通住宅、因为运用了先进技术反而被划入非普通住宅的可能性。因此，建议对应用住宅产业化和节能技术、并符合相关标准的住宅项目，制订不同于一般住宅开发项目的普通住宅标准。
3.2.2实施鼓励性税收政策
政府通过税收工具，降低开发环节成本和购买者成本，可以充分调动房地产开发企业的积极性，并有助于购房者尽快接受蕴涵先进技术的住宅，实现促进住宅产业化和推广节能住宅的目的。税收优惠包括：开发环节对房地产开发企业的税收优惠，如营业税、所得税减免；销售环节的税收优惠，如在新房销售时实施契税优惠，在二手房销售时实施营业税优惠等。
3.2.3充分发挥金融支持作用
充分发挥金融杠杆对住宅产业化及节能住宅推广的支持作用，包括对符合条件的住宅项目优先提供开发贷款、适度放宽负债率限制或降低开发贷款利率，对购买该类型住宅的购房者降低首付要求或降低按揭贷款利率。
3.2.4充分发挥城市规划的引导作用
充分发挥城市规划对项目开发的引导作用，包括为应用住宅产业化和节能技术的项目提供公共配套支持；在土地出让时，优先考虑该类型项目的发展，对招标出让的土地，在综合评定时对应用住宅产业化和节能技术的项目予以加分奖励；在项目规划设计上，可以考虑放宽对该类型项目的容积率限制。
3.2.5培育推进住宅产业现代化的企业集团
努力发挥市场主体推进住宅现代化的积极性。企业是推进住宅产业化的主体，要在全行业内建立和培育一批具有技术创新能力的骨干企业，让更多的公司参与到其中，切实加快住宅产业化的发展。形成实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体和住宅产业现代化基地，起示范和带动作用。住宅产业集团作为一种新型企业组织形式，它的出现必将给原有的生产企业带来巨大的挑战，使原有的产业格局发生调整，促使企业重新调整自身的发展方向和经营战略，向着提高技术、提高质量、提高服务的方向发展，从而进一步实现住宅生产的社会化，提高整个产业的发展水平。
参考文献
1.《住宅产业化论》 李忠富 科学出版社 2005.01
2.《我国住宅产业化存在的问题及对策》 叶玲 王有志 中国房地产 2005.01
3.《住宅产业发展进程中的经验与思考》 刘爱民 住宅产业 2006.07
